Земля в законе: все, что нужно знать собственникам в 2018 году
Эта статья для тех наших читателей, которые на вопрос: «Что для вас понятнее: теория относительности Эйнштейна или совокупность законов в области земельного права?» – не задумываясь ответят: "Теория относительности!".
Многие собственники уже заметили, что последние несколько лет в сфере недвижимости происходит настоящая законодательная революция.
В этот переходный период, чтобы избежать юридической путаницы и дальнейших проблем, каждый собственник участка земли, дома или дачи просто обязан быть в курсе происходящих изменений.
Вместе с начальником юридического отдела агентства недвижимости «Аркада-Стиль» Еленой Поперечной мы взялись развеять законодательный «туман» над землей.
Проверь свою землю и живи спокойно
Одним из значимых событий 2017 года стало глобальное объединение информационных баз БТИ, земельного кадастра и реестра зарегистрированных прав, в результате чего был создан Единый кадастр недвижимости и прав.
По оценкам юристов, слияние такого огромного информационного массива породило множество погрешностей и ошибок, с которыми уже начали сталкиваться собственники при сделках с недвижимостью. Чтобы ком административной путаницы не принял в будущем масштаб судебного разбирательства, Елена Поперечная рекомендует проверить свою недвижимость.
Сделать это можно в режиме онлайн через интернет, обратившись к справочной информации на сайте Росреестра (квартиры, помещения и земля) или к Публичной кадастровой карте России (земельные участки), для этого необходимо найти свою область и ввести кадастровый номер участка. При обнаружении явных расхождений для начала стоит позвонить в отдел нормализации площадей при кадастровой палате, эти отделы были созданы специально для устранения кадастровых ошибок. Некоторые неточности можно устранить прямо по телефону.
Дома-призраки: 100 лет без регистрации
Самым распространенным заблуждением среди собственников домов и дач является уверенность в том, что главное – оформить право собственности на землю. «Моя земля – строю на ней что хочу, а права на дом и хозяйственные строения можно и не регистрировать». Главная опасность такой позиции даже не в повышении имущественного налога на незарегистрированные постройки, такая возможность сейчас только обсуждается.
Очень важным является категория или назначение земель! Назначения земельных участков могут изменяться!
Наличие свидетельства о праве собственности, в котором указано назначение земельного участка «под ИЖС» (индивидуальная жилищная застройка), еще не означает, что этот земельный статус вечен. За последние годы законодательство изменилось: теперь городские и областные власти имеют право менять разрешенное использование земельного участка. Чаще всего люди узнают об этом случайно.
«Типичная ситуация: человек оформил участок в собственность лет 10 тому назад, построил дом и решил наконец зарегистрировать на него право собственности, – приводит пример Елена Поперечная. – Отправившись за разрешением на строительство, он узнает, что назначение его участка изменилось: теперь это земли не «под ИЖС», а «под земли транспорта и промышленности». А на землях транспорта зарегистрировать право собственности на индивидуальный жилой дом нельзя! В данном случае да, он собственник данного участка с незаконной постройкой на нем. Будут тебя сносить или не будут – это уже второй вопрос».
Помимо опасности сноса возникает и множество других юридических проблем: продать и передать по наследству вы сможете только земельный участок, в случае если городским властям понадобится ваша земля, в денежную компенсацию попадет лишь стоимость ваших соток, без учета стоимости дома.
«Назначение «под ИЖС» может исчезнуть из графы «Основные виды использования», – говорит Елена Александровна. – Если ИЖС остается хотя бы в «Условно разрешенных видах использования» или «Вспомогательных видах», вопрос можно решить за 3–4 месяца через публичные слушания при администрации города. Если же ИЖС исчезло вовсе, рассчитывать практически не на что – дальше только суд».
Официальное оформление прав на строение – вопрос первой важности для собственников, планирующих продажу дома, а также хозяев участков, расположенных на первой линии вдоль транспортных магистралей. Именно земли, расположенные вдоль дорог, чаще всего попадают под изменение разрешенного использования, особенно если дорогу планируют расширять. Живой памятник быстротечности земельного статуса в Омске – дома на улице Герцена.
Градостроительный план – все идет по плану!
Не знаете, с чего начать оформление своего жилья? Закажите градостроительный план на свой участок в департаменте архитектуры и градостроительства администрации города Омска, советуют юристы. План предоставляется бесплатно, делается в течение месяца, заказать его может собственник земельного участка, обратившись в департамент с паспортом.
Раньше с этим документом сталкивались в основном юридические лица. За последние четыре года градостроительный план плавно вошел и в жизнь частников – теперь без него нельзя получить разрешение на строительство и оформить дом в собственность.
Кому нужен градостроительный план:
– тем, кто собирается оформлять право собственности на дом, земельный или садовый участок, участок под гаражное строительство, гараж,
– тем, кто собирается строить или перестраивать свой дом на любом земельном участке,
– покупателям частных домов, земельных участков, дач и гаражей.
Что можно узнать из градостроительного плана:
В плане подробно прописаны те самые виды использования вашего земельного участка. Ваши земли остались «под ИЖС»? Можете выдохнуть на 3 года (в течение этого срока действует градостроительный план) и регистрировать свои постройки. Вид использования земель изменился? Проконсультируйтесь с юристом.
Определение границ и ограничений в расположении построек. Даже на своей земле вы не всегда можете построить, что хотите и где угодно. На градостроительном плане указаны все ограничения и красные зоны, налагаемые на вашу территорию. Знание этих деталей позволит вам заново построить или реконструировать старый дом, не вступая в противоречие с законом.
Юристы уверены: градостроительный план – лучший друг покупателя, присматривающего дом, дачу или земельный участок!
«Наличие градостроительного плана равно актуально и для обычных покупателей, и для тех, кто покупает участок для ведения бизнеса. Смотря на план, вы будете точно знать, что приобретаете, – объясняет Елена Поперечная. – Можно приобрести участок 20 соток, но по факту с учетом всех ограничений возвести постройки можно будет, например, только на 12 сотках и совсем не там, где вы планировали. Обратите внимание на вид разрешенного использования земель, чтобы не купить участок, на котором вы вообще ничего не сможете построить».
Да пребудет с нами «дачная амнистия»!
2017 год был прожит с паническим девизом «Конец «дачной амнистии!», действие закона заканчивалось 1 марта 2018 года. Однако произошло чудо, на которое не рассчитывали даже юристы, в последний момент – 28февраля 2018 года – было принято решение о продлении «дачной амнистии» до 1 марта 2020 года.
Что же такое эта самая амнистия, о которой так много говорят, и зачем она нужна? «Дачная амнистия», как разъяснила Елена Поперечная, это неофициальное название закона «Об упрощенной процедуре оформления прав на объекты недвижимости и земельные участки».
Суть «дачной амнистии» – в более легкой процедуре оформления в собственность земельных участков (с назначением под ИЖС, личное подсобное хозяйство, садовые участки, индивидуальное гаражное строительство) и на регистрацию строений, возведенных на своей земле.
Кому полезна «дачная амнистия»:
– собственникам незарегистрированных частных домов, коттеджей, дач и земельных участков,
– тем, кто только что построил дом на своей земле или собирается реконструировать старое жилье.
Огромный плюс «амнистии» заключается в том, что оформить право собственности на жилой дом можно без акта ввода дома в эксплуатацию,
представив только документ о праве собственности на земельный участок, разрешение на строительство и технический план с постановкой на кадастровый учет. С 1 января 2017 года технический план требуется и для оформления права собственности на дачный домик.
«Главное, чтобы была законная основа, подтверждающая право на землю, – говорит Елена Поперечная. – Даже неопределенный вид права (например, членские книжки садовых товариществ) приравнивается к праву собственности. Получить разрешение на строительство, если у вас земля под ИЖС, легко, проект тоже можно сделать где угодно. Самым сложным в регистрации прав на дом раньше всегда было введение его в эксплуатацию: соблюдение пожарных норм и норм СЭС, отклонение от проекта, в общем, куча требований – всем не угодишь. По закону о «дачной амнистии» в пользу граждан до 2020 года акт о вводе строения в эксплуатацию в перечень обязательных документов не входит».
Гамлетовский вопрос: межевать или не межевать?
Межевание – это точное установление границ нахождения участка или его точных координат. Точность – основное отличие межевания от присвоения кадастрового номера. Кадастровый номер – это всего лишь индивидуализация участка в составе всей земли.
В течение двух предыдущих лет все собственники жили в напряжении, ожидая прекращения всех видов сделок, вплоть до дарения с неразмежеванными участками с 1 января 2018 года. Основанием для межевой паники стал закон № 447-ФЗ от 22.12.2014. Однако законом № 361-ФЗ от 03.07.2016 статья предыдущего закона о введении требования о межевании была отменена.
«Кроме того, новый закон о государственной регистрации (№ 218), который начал действовать с 1 января 2017 года, не содержит ограничений на совершение сделок с земельными участками, не имеющими межевания, – утверждает Елена Поперечная. – На сегодняшний день разрешены сделки со всеми земельными участками, которые имеют кадастровые номера, так что установление точных координат не обязательно, но рекомендуется»
Исходя из обширной юридической практики, Елена Поперечная перечислила все случаи, когда межевание «жизненно» необходимо:
Новое строительство и реконструкция старого дома
Градостроительный план входит в перечень обязательных документов для получения разрешения на строительство и всех последующих процедур по оформлению новой или перестроенной постройки в собственность. Однако без четко определенных границ участка, которое устанавливает межевание, предоставление сведений невозможно.
Оформление садовой земли в собственность по членской книжке (приватизация)
В садоводческих товариществах настолько много земли без точных границ, что, для того чтобы предотвратить путаницу, межевание обязательно.
Во избежание споров с соседями и кадастровых ошибок
«Люди живут годами даже с оформленными домами на земельных участках, но когда дело доходит до межевания, выясняется, что была какая-то кадастровая ошибка, – поясняет Елена Поперечная. – И, например, 10 домов стоят сдвинуто, не на своих земельных участках. В выигрыше остаются те собственники, которые первыми начали межеваться. Последним останется согласиться с тем, что осталось от земли по факту, а не по документу».
Ипотечные сделки
За наличные деньги можно продать и купить участок и без межевания. Все меняется, когда приходит ипотека! Любой банк потребует провести межевание, потому что дальновидные банки кредитуют и берут в залог только внятные объекты с четкими границами.
Приобретение земельного участка в «чистом поле»
Если вы собрались приобретать кусок земли без всяких строений, не в окружении плотной и размежеванной застройки, а в группе земельных участков на пустыре, однозначно рекомендуется делать межевание, чтобы не потеряться самому. То же самое относится к земельным участкам с невнятными адресами.
Хотя межевание не бюджетная процедура и обойдется собственникам в 5–10 тысяч рублей, юристы советуют размежеваться и жить спокойно. Несмотря на то что сегодня установление точных координат земельных участков необязательно, законодательная тенденция очевидна: межевание неотвратимо, и путь любого собственника земли ведет к кадастровым инженерам.
Летний сезон – новый закон
Юристы напоминают собственникам неоформленных домов и земель благодаря продлению «дачной амнистии»: у вас появилась 2-летняя фора!
При этом омичам не следует впадать и в другую крайность – обновление всех правоустанавливающих документов «просто так, на всякий случай». Ранее зарегистрированные права на строения и земли остаются действительными. Старые документы обновлять нужно только при продаже вашей недвижимости с помощью ипотеки, этого может потребовать банк.
Риелторы и юристы советуют собственникам не спускать руку с законодательного пульса и внимательно следить за событиями: летом нас ждет новая серия юридических нововведений, сюрпризами радует и сфера земельного и имущественного налогообложения. О новых налоговых льготах и изменениях в законодательстве читатели МЛСН смогут узнать в следующем обзоре.
Мы уверены: весна – прекрасное время для того, чтобы привести свои дела в порядок. Ведь грамотно и своевременно оформленные документы на недвижимость – залог спокойствия в вашем доме и процветания участка.
Анна Акелькина
